Workshop no CIOP debate cadastro imobiliário e arrecadação diante do prazo do SINTER

O encontro aconteceu na quinta-feira, 27, no auditório do CIOP, em Presidente Prudente, com o tema Cadastro Imobiliário e a Arrecadação Municipal. A programação teve palestra de Agostinho de Rezende, CEO do Grupo DRZ Territórios Inteligentes e especialista em cidades inteligentes e modernização da gestão pública.

A pauta partiu de uma constatação simples e incômoda para boa parte das prefeituras brasileiras: as novas exigências de padronização territorial e de integração com sistemas nacionais chegam antes de os cadastros estarem prontos para respondê-las. Sem base cartográfica e cadastral confiável, a adequação normativa vira um exercício de forma, sem efeito prático sobre a arrecadação nem sobre o planejamento.

"O cadastro imobiliário tem uma importância significativa pela questão da justiça tributária, ou seja, uma cobrança justa para a prefeitura e para o munícipe a partir de dados assertivos e confiáveis", ressaltou Rezende durante a palestra.

O prazo do SINTER e o novo identificador do imóvel

Dois movimentos concentraram as dúvidas dos participantes. O primeiro é a integração dos municípios ao SINTER, que passa a organizar o fluxo de informações imobiliárias entre prefeituras, cartórios e órgãos federais. O segundo é a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro, o CIB, que funciona como uma identificação nacional do imóvel, algo próximo de um CPF do imóvel.

A distinção importa para quem vai executar. O CIB não é um novo cadastro que substitui os existentes e não elimina automaticamente a matrícula nem a inscrição municipal. Ele é uma chave de integração: um identificador único que permite conectar dados hoje dispersos entre o cadastro municipal, o registro cartorário, a localização georreferenciada, a titularidade, o histórico de obras e licenças e as obrigações tributárias vinculadas ao imóvel. Na prática, é o que dispensa a reconciliação manual de bases que nunca conversaram entre si.

Para a agente fiscalizadora do município de Rosana, Vanusa Ferreira, discutir o tema em conjunto ajuda as prefeituras a cumprir o calendário normativo. "Os municípios têm até o dia 31 de dezembro para se ajustar na integração do SINTER", lembrou.

O gargalo está no cadastro, não na norma

Durante a apresentação, foram elencados os problemas que se repetem nos municípios de qualquer porte: cadastros desatualizados e duplicados, imóveis sem localização precisa, áreas construídas divergentes da realidade, titularidades vencidas, obras e transmissões não registradas, sistemas que não se comunicam e processos ainda em papel.

O efeito desses problemas não fica restrito ao setor de tributação. Um cadastro confiável sustenta três frentes ao mesmo tempo. Na arrecadação, reduz a evasão e amplia a equidade entre contribuintes com imóveis semelhantes. No planejamento, permite decisões territoriais baseadas em dados georreferenciados e não em estimativas. Nos serviços, torna o atendimento ao cidadão mais rápido e transparente.

Reforma Tributária eleva a exigência sobre a base de dados

Com a Reforma Tributária, o IPTU e o ITBI ganham peso relativo na receita própria dos municípios, e a qualidade da informação cadastral passa a determinar diretamente a capacidade de arrecadar. Cadastro atualizado significa lançamentos mais precisos, menos contestações administrativas e judiciais e mais segurança jurídica para a fiscalização.

O workshop também tratou de uma confusão conceitual frequente. Valor venal é a base de cálculo definida em lei municipal. Valor de mercado é o preço praticado em transações livres. Valor declarado é o que o contribuinte informa na escritura ou na declaração de ITBI. Valor de referência é parâmetro auxiliar de análise e fiscalização, e não base de cobrança automática. O cruzamento entre essas fontes gera alertas úteis para priorizar fiscalização e subsidiar a revisão da Planta Genérica de Valores, mas alerta não é sinônimo de fraude nem de lançamento: o processo precisa respeitar o contraditório e o direito de defesa.

Do documento em PDF ao processo realmente digital

Outro ponto destacado foi que digitalizar não é transformar formulário em PDF. Um processo digital efetivo exige campos obrigatórios padronizados, CIB vinculado a todos os processos imobiliários, validações automáticas, assinatura eletrônica com validade jurídica, trilha de auditoria e integração entre secretarias.

Dois exemplos tornam a diferença concreta. O habite-se deveria atualizar automaticamente área construída, número de unidades, uso, padrão construtivo, situação cadastral e o recálculo do valor venal ao fim da obra. O ITBI digital deveria percorrer o fluxo completo, da declaração da transmissão à conferência do imóvel, análise dos valores, emissão da guia, comunicação ao cartório e atualização do proprietário no cadastro municipal, sem digitação repetida em cada etapa.

Fecham esse desenho as regras de governança de dados, que definem quem administra cada informação, quem pode alterá-la, com qual documentação e em qual prazo, além dos controles de segurança e da conformidade com a LGPD, que se aplica integralmente aos dados cadastrais vinculados a pessoas físicas. Sem governança, a digitalização apenas acelera o erro.

Um roteiro em sete etapas

A modernização apresentada segue uma sequência em que cada fase prepara a seguinte: governança, com comitê gestor multissetorial e responsabilidades definidas entre secretarias, TI e jurídico; diagnóstico da qualidade dos dados e dos sistemas legados; saneamento cadastral, com correção de dados, eliminação de duplicidades e georreferenciamento apoiado em levantamento de campo e ortofoto; adequação normativa da legislação tributária e urbanística; integração tecnológica, com APIs, plataforma de geoprocessamento e assinatura eletrônica; projeto-piloto em área ou processo prioritário; e expansão gradual com capacitação contínua das equipes.

O piloto tem função específica nesse arranjo. Ele valida premissas e ajusta o processo antes que o município assuma o custo de uma implantação integral.

Cooperação regional encurta o caminho

A troca de experiências entre municípios foi apontada pelos participantes como fator decisivo para o avanço dos setores de arrecadação. Chefe de Cadastro de Santo Anastácio, José Carlos Santos avaliou que o encontro ajudou a equipe a se preparar para as mudanças trazidas pelo SINTER e pelo CIB, com foco em atuar em conformidade com a legislação.

Ao promover a capacitação, o CIOP reforça seu papel de articulação e apoio técnico permanente às prefeituras consorciadas, aproximando as equipes de soluções compartilhadas em um momento em que o calendário normativo é o mesmo para todos.

Como a DRZ apoia esse processo

Com mais de 23 anos de atuação junto a municípios brasileiros, a DRZ Territórios Inteligentes estrutura o Cadastro Territorial Multifinalitário de ponta a ponta, do diagnóstico e recadastramento apoiado em aerofotogrametria à integração com o SINTER e à atualização da Planta Genérica de Valores como camada georreferenciada viva dentro do SIGWeb, e não como um PDF entregue e esquecido.

Se o seu município ainda não iniciou a adequação ao SINTER ou não sabe em que estado está a sua base cadastral, o primeiro passo é um diagnóstico. Fale com a nossa equipe e entenda o que precisa ser feito dentro do prazo.